（原标题：都市圈纾缓市场需求：楼市中长期平稳未来将会）（作者系由深圳市房地产研究中心高级研究员）从当下我国经济发展的现实看，都市圈建设或是分类调控的切入点，这既能通过纾缓市场需求诱导热点楼市泡沫，也能通过转录三四线楼市，并对冲因热点楼市投资和消费下降而影响今年快速增长和低收入目标，还能避免三四线楼市的供应不足局面。2015年以来，高铁、轨道交通等基础设施相连已初见成效，我国三大都市圈已规划了密集的交通路网，再加银监会特别强调房贷反对合理市场需求，今年M2快速增长12%，货币化移往再度被特别强调，可以说道都市圈纾缓市场需求的时代早已到来。从近期管理层部署和热点楼市调控动向看，尤其从李克强总理在政府工作报告中明确提出分类调控、发展公租、提升货币化移往来看，楼市政策的两分法路径更加明晰：热点城市挤迫泡沫、三四线城市去库存，充分发挥大位快速增长、以防风险的根本性起到，助推今年GDP6.5%左右的目标顺利实现。

当前，热点城市房价开始回升，但就二手住房价格看，1月有51个城市下跌，比上月减少5个，一线城市涨幅倒数两个月不断扩大，至为房价下跌动力尚存。分类调控，意味著热点楼市之后挤迫泡沫。从近期媒体报道和笔者探访看，尽管热点城市成交量下降，各地房价基本平稳并有回升趋势，但持有人多套房的投资市场需求未大面积退场，场外潜在资金仍然虎视眈眈。

目前，不少投资性购房者仍在通过严格的市场融资，以租养供来腾挪或特杠杆。却是，2017年M2将快速增长12%左右，货币务实中性，融资通畅，利率较低，而租金近年来显著下跌，降价出售的接盘市场需求很可观，拒绝接受预售管制的新盘（如上海嘉定）皆取得较高的散户去化。甚至，很多机构和个人投资者估算，楼市两三年的小周期特征明显，再加今年在6.5%左右的GDP快速增长目标下，下半年大位快速增长压力或将减少。

因此，对于热点城市的楼市而言，尽管当前成交量已跌到去了40%左右，但价格依旧在历史最低位对峙着。热点城市楼市的这种价滞量跌到局面，意味著经过了2015年至2016年近一倍的房价大上涨后，热点楼市积累的泡沫风险仍未获得有效地获释。近期，京沪等热点城市十三五土地供应规划陆续揭晓，无一例外都将削减供地。

考虑到多数热点城市近5年（2012-2016年）住宅用地供应下降了30%左右，这又使市场强化了对未来房价将之后下跌的预期。同时，尽管热点城市的楼市量价受到了诱导，但市场需求外溢十分引人注目。去年以来，三四线楼市回落显著，大城市的卫星城楼市量价回落幅度还多达了热点城市。

很似乎，人口向大城市迁移，公共服务集中于热点城市的趋势短期内会转变。本轮以市场需求诱导和资金管控为特征的调控，对掌控市场需求获释有效果，但面临人口流向的合理市场需求，同时也必须符合在流动性严格背景下的资产配备市场需求。因此，热点城市将继续加强调控，近期的环北京、的环上海、杭州等增强出租汽车，这一趋势在今年不会沿袭。

本轮调控挡住市场需求的同时，要利用留出的宝贵窗口，打开长效机制以纾缓市场需求。今年，楼市长效机制建设有两个重点，出租举和都市圈建设。出租举落地，须要公共服务改革（租房可享用公共服务）、消费观念培育，这在中长期内才能起效。

李总理在这次政府工作报告中明确提出发展公租。发展壮大公租是规模化出租的生力军，合乎新市民以租居多和先租后卖的消费现状，当能助推新市民扎根城市，夯实出租举。从当下我国经济发展的现实看，都市圈建设或是分类调控的切入点，这既能通过纾缓市场需求诱导热点楼市泡沫，也能通过转录三四线楼市，并对冲因热点城市楼市投资和消费下降而影响今年快速增长和低收入目标，还能避免过去三四线楼市因性刺激政策而造成的供应不足局面。

去年底以来，主管部门特别强调将住房市场需求纾缓到大城市的周边。纾缓途径有两个，强化三四线城市和大城市之间基础设施互联互通水平和公共服务均等化。

2015年以来，高铁、轨道交通等基础设施相连已初见成效。目前，我国三大都市圈已规划了密集的交通路网，部分轨交线路如上海到昆山、深圳到东莞、北京到燕郊已动工或运营。再加银监会特别强调房贷反对合理市场需求，今年M2快速增长12%，货币化移往再度被特别强调，可以说道都市圈纾缓市场需求的时代早已到来。

事实上，2016年底，都市圈内的三四线城市或者卫星城，才是楼市尤为疯狂的区域。昆山、无锡、惠州、中山、廊坊、珠海、东莞等城市的房价同比下跌了40%至60%，涨幅比一线城市高达近20个百分点，涨幅最低（68%）的是昆山。

从体量上看，2016年东莞和惠州新房成交价皆多达了10万套，这一规模是深圳的两倍；以廊坊居多的环北京和以昆山、太仓居多的环上海，成交量皆多达了北京和上海本地成交价的60%。从购买力来看，惠州49.4%、佛山25.7%、武邑57.4%、太仓32.1%的房子，分别被深圳、广州、北京和上海居民买走。很确切，北上广深及周边构成了当下我国楼市四大主力区域，深莞惠、广佛、的环上海、的环北京四大区域年度成交价金额皆在5000亿左右，合计占到全国20%的份额。

2015年至2016年，热点城市房价上涨，一线与三四线城市房价比从2012年初的3.5倍下降到5.5倍，大城市市场需求不得不阻塞。而随着轨道交通的伸延，以大城市为核心的1小时生活圈正在构成，大城市购房市场需求构建的半径向外伸延。

人口回来低收入回头、低收入回来产业回头、产业回来规划回头。随着都市圈内人口和产业的重构，公共设施也不会因市场需求快速增长而陆续做到。

这样，我国都市圈内三四线城市住房对核心城市住房的替代效应就突显了，大城市的楼市边界由此大大扩展。一方面，部分购房市场需求大自然回来产业移往；另一方面，1小时生活圈出了现实后，借助密集的轨道交通，高度集中在大城市的市场需求不会向外纾缓，类似于东京+7个副都心、纽约+新泽西、釜山+仁川和京畿道等国际大都市通行的中心城市+卫星城模式就创建一起了。2016年底以来，我国都市圈内三四线城市土地市场繁荣，表明大城市与周边土地市场开始互通。

未来，随着轨道交通和公共服务陆续投放，大城市购房市场需求将向外移往，在这个发展过程中，泡沫风险趋向获释，我国楼市未来将会取得中长期的平稳。

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